Je hypotheekrente is hoger dan de huidige marktrente — moet je oversluiten? In 2026 liggen de gemiddelde rentetarieven tussen 3,5% en 4% voor 10 jaar vast met NHG. Dit kan een besparing van honderden euro's per maand betekenen. Maar pas op voor de valkuilen! In deze complete gids leggen we alles uit.
Wat is Hypotheek Oversluiten?
Hypotheek oversluiten betekent dat je je bestaande hypotheek vervangt door een nieuwe hypotheek, meestal bij een andere geldverstrekker. Dit doe je om te profiteren van een lagere rente of betere voorwaarden.
Waarom overwegen?
- 💰 Lagere maandlasten: Bij lagere rente bespaar je direct
- 🔓 Overwaarde opnemen: Extra geld vrijmaken voor verbouwing
- 📜 Betere voorwaarden: Meer flexibiliteit, andere hypotheekvorm
- 🏠 Verduurzaming: Extra lenen voor energiebesparende maatregelen
Actuele Hypotheekrente Januari 2026
De hypotheekrente in Nederland januari 2026 per rentevaste periode:
Met NHG (Nationale Hypotheek Garantie)
| Rentevaste periode | Rabobank | ABN AMRO | Gemiddeld |
|---|---|---|---|
| Variabel | - | 3,60% | ~3,50% |
| 1 jaar vast | 3,69% | - | ~3,65% |
| 5 jaar vast | 3,77% | 3,51% | ~3,65% |
| 10 jaar vast | 3,77% | 3,76% | ~3,75% |
| 20 jaar vast | 4,24% | 4,28% | ~4,25% |
| 30 jaar vast | 4,56% | 4,48% | ~4,50% |
Zonder NHG (>90% LTV)
| Rentevaste periode | Gemiddeld |
|---|---|
| 5 jaar vast | ~3,90% |
| 10 jaar vast | ~4,00% |
| 20 jaar vast | ~4,70% |
Bron: Rabobank, ABN AMRO, 6-8 januari 2026
Wanneer Loont Oversluiten?
Vuistregel
Oversluiten loont als het renteverschil minimaal 0,5% tot 1% is ten opzichte van je huidige rente én de kosten terugverdiend worden binnen de resterende looptijd.
Ideale momenten om over te sluiten
- ✅ Rentevaste periode loopt af: Geen boeterente, vrij om te kiezen
- ✅ Groot renteverschil (>1%): Besparing overtreft kosten snel
- ✅ Waarde woning gestegen: Betere LTV = lagere rente mogelijk
- ✅ Financiële situatie veranderd: Inkomen omhoog, risicoprofiel verbeterd
Wanneer NIET oversluiten
- ❌ Kleine renteverschil (<0,5%): Kosten eten besparing op
- ❌ Korte resterende looptijd: Te weinig tijd om kosten terug te verdienen
- ❌ Hoge boeterente: Resterende rentevaste periode is lang
- ❌ Plan om snel te verhuizen: Verkopen is dan voordeliger
Boeterente: Wat is Het en Hoe Bereken je Het?
Als je je hypotheek oversluit vóór het einde van je rentevaste periode, betaal je boeterente aan je huidige bank. Dit is een vergoeding voor de rente-inkomsten die de bank misloopt.
Factoren die boeterente bepalen
| Factor | Effect |
|---|---|
| Renteverschil | Verschil tussen je contractrente en huidige marktrente |
| Resterende rentevaste periode | Hoe langer, hoe hoger de boete |
| Openstaande hypotheek | Hoger bedrag = hogere boete |
| Boetevrij aflossen | 10-20% per jaar mag vaak boetevrij |
Rekenvoorbeeld boeterente
Situatie:
- Hypotheek: €300.000
- Huidige rente: 5%
- Huidige marktrente: 3,75%
- Resterende rentevaste periode: 5 jaar
- Boetevrije aflossing al benut: nee
Berekening (vereenvoudigd):
- Renteverschil: 5% - 3,75% = 1,25%
- Gemiste rente per jaar: €300.000 × 1,25% = €3.750
- Over 5 jaar (contant gemaakt): ~€16.000-18.000
⚠️ Tip: Vraag de exacte boeterente altijd op bij je bank. Elke bank rekent anders!
Is boeterente aftrekbaar?
Ja! De boeterente die je betaalt bij oversluiten is in de meeste gevallen fiscaal aftrekbaar. Bij een marginaal tarief van 37% krijg je dus ~€6.000 terug in dit voorbeeld.
Alle Kosten bij Hypotheek Oversluiten
| Kostenpost | Gemiddeld bedrag | Aftrekbaar? |
|---|---|---|
| Boeterente | €5.000 - €30.000+ | ✅ Ja |
| Taxatiekosten | €400 - €600 | ❌ Nee |
| Notariskosten | €600 - €800 | Deels |
| Advieskosten | €2.000 - €3.500 | ❌ Nee |
| NHG-premie | 0,6% over hypotheek | ❌ Nee |
| Afsluitkosten nieuwe bank | €0 - €500 | ❌ Nee |
Totale kosten geschat
Bij een hypotheek van €300.000:
- Met boeterente: €15.000 - €35.000
- Zonder boeterente: €3.000 - €5.000
Stappenplan Hypotheek Oversluiten
Stap 1: Check je huidige situatie
- Wat is je huidige rente?
- Wanneer loopt je rentevaste periode af?
- Hoeveel is je woning waard (WOZ of taxatie)?
- Wat is je resterende hypotheekschuld?
Stap 2: Bereken potentiële besparing
Vergelijk je huidige maandlasten met nieuwe maandlasten bij lagere rente.
Rekenvoorbeeld:
- Hypotheek €300.000, 25 jaar restant
- Huidige rente: 5% → maandlast ~€1.750
- Nieuwe rente: 3,75% → maandlast ~€1.550
- Besparing: €200/maand = €2.400/jaar
Stap 3: Vraag boeterente op
Neem contact op met je huidige hypotheekverstrekker en vraag een officiële boeterente-berekening.
Stap 4: Vergelijk aanbieders
Vraag offertes aan bij meerdere banken en hypotheekverstrekkers. Let op:
- Rentetarieven
- Voorwaarden (extra aflossen, rentemiddeling)
- Kosten
Stap 5: Maak de berekening
Terugverdientijd = Totale kosten / Jaarlijkse besparing
Voorbeeld: €15.000 kosten / €2.400 besparing per jaar = 6,25 jaar terugverdientijd
Als je langer dan 6,25 jaar in de woning blijft, loont het!
Stap 6: Regel papierwerk
- Aanvraag nieuwe hypotheek
- Taxatie laten uitvoeren
- Afspraak notaris
- Opzeggen oude hypotheek
NHG in 2026: Grenzen en Voordelen
| 2026 | |
|---|---|
| NHG-grens standaard | €470.000 |
| NHG-grens met energiebesparing | €498.200 |
| NHG-premie | 0,6% |
Voordelen NHG
- ✅ Lagere rente (~0,2-0,4% korting)
- ✅ Vangnet bij betalingsproblemen
- ✅ Kwijtschelding restschuld bij gedwongen verkoop
Alternatieven voor Oversluiten
1. Rentemiddeling
Vraag bij je eigen bank of ze "rentemiddeling" aanbieden. Je krijgt dan een gemiddelde van je huidige en de nieuwe rente, zonder boeterente.
2. Extra aflossen
Als de rente niet veel lager is, kun je overwegen om extra af te lossen (vaak 10-20% per jaar boetevrij). Dit verlaagt ook je maandlasten.
3. Rentevaste periode verkorten
Kies voor een kortere rentevaste periode (5 jaar vast i.p.v. 10) voor lagere rente.
Veelgestelde Vragen
Kan ik oversluiten met restschuld?
Ja, maar lastiger. De nieuwe hypotheek moet de restschuld meefinancieren, wat niet alle banken doen.
Hoe lang duurt oversluiten?
Gemiddeld 4-8 weken, afhankelijk van complexiteit en drukte bij notaris/taxateur.
Moet ik een adviseur inschakelen?
Niet verplicht, maar sterk aan te raden. Een adviseur kan besparen op rente en fouten voorkomen. Kosten: €2.000-€3.500.
Kan ik oversluiten bij dezelfde bank?
Ja! Dit heet "renteherziening" of "verlengen". Vaak lagere kosten, maar check of andere banken niet voordeliger zijn.
Wat gebeurt er met mijn hypotheekrenteaftrek?
Die blijft gewoon bestaan voor de resterende periode (max 30 jaar). In 2026 is het maximale aftrekpercentage 37,56%.
Checklist Hypotheek Oversluiten
- ☐ Huidige rente en einddatum rentevaste periode genoteerd
- ☐ Boeterente opgevraagd bij huidige bank
- ☐ Minimaal 3 offertes aangevraagd
- ☐ Terugverdientijd berekend
- ☐ WOZ-waarde / taxatie beschikbaar
- ☐ Besluit genomen: wel/niet oversluiten
- ☐ Hypotheekadviseur ingeschakeld (optioneel)
- ☐ Taxatie gepland
- ☐ Notarisafspraak gemaakt
Conclusie
Hypotheek oversluiten in 2026 kan duizenden euro's besparen, maar alleen als de cijfers kloppen. Met rentetarieven tussen 3,5% en 4% voor 10 jaar vast NHG is het voor veel woningbezitters met een rente boven 5% interessant. Reken het goed door, vraag altijd de boeterente op bij je bank, en vergaar meerdere offertes. Bij twijfel: schakel een adviseur in!
Bronnen: Rabobank.nl, ABN AMRO, De Hypotheker, NHG.nl