De Wet betaalbare huur, ingevoerd in 2024, was bedoeld om huurders te beschermen tegen te hoge huren. Maar het onbedoelde effect is spectaculair: het huurwoningaanbod in de vrije sector is met bijna 42% gedaald. Verhuurders verkopen massaal hun woningen. Een wet die huren betaalbaarder moest maken, heeft ze juist onvindbaarder gemaakt.
Wat Doet de Wet Betaalbare Huur?
| Aspect | Vóór de wet | Na de wet |
|---|---|---|
| Puntensysteem | Tot 142 punten (sociale huur) | Uitgebreid tot 186 punten (middenhuur) |
| Maximale huurprijs | Vrij boven 142 punten | Gereguleerd tot 186 punten (~€1.100/mnd) |
| Huurverhoging | Vrij in vrije sector | Gemaximeerd op loon + 1% (6,1% in 2026) |
| Huurcommissie | Alleen sociale huur | Ook middenhuur |
De Keerzijde: Waarom Verhuurders Vertrekken
Rekensom van een Verhuurder
| Vóór de wet | Na de wet | |
|---|---|---|
| Huurinkomsten/jaar | €16.800 (€1.400/mnd) | €13.200 (€1.100/mnd) |
| Onderhoud, VvE, verzekering | -€3.600 | -€3.600 |
| Box 3 belasting (forfaitair) | -€2.400 | -€2.400 |
| OZB + overige lasten | -€1.200 | -€1.200 |
| Netto rendement | €9.600 (2,4%) | €6.000 (1,5%) |
Met een netto rendement van slechts 1,5% op een investering van €400.000 kiezen veel verhuurders voor verkoop — de verkoopprijs is immers historisch hoog.
Reactie van Verhuurders (Onderzoek 2026)
| Actie | Percentage verhuurders |
|---|---|
| Woning verkopen bij leegkomst | 55% |
| Woning behouden als verhuur | 25% |
| Ombouwen naar ander gebruik (kantoor, B&B) | 10% |
| Geen actie / afwachtend | 10% |
Wie Wint, Wie Verliest?
Winnaars
- ✅ Huidige huurders in gereguleerde middenhuurwoningen — lagere huur, meer bescherming
- ✅ Sociale huurders — meer doorstroming mogelijk
Verliezers
- ❌ Woningzoekenden — minder aanbod, langere wachttijden
- ❌ Particuliere verhuurders — lager rendement, meer regels
- ❌ Bouwontwikkelaars — minder incentive om middenhuurwoningen te bouwen
- ❌ Expats en flexwerkers — vrije sector bijna onvindbaar
Wat Is de Oplossing?
Experts pleiten voor een balans tussen huurdersbescherming en rendabiliteit:
- Fiscale prikkels voor verhuurders: Lagere Box 3-heffing voor verhuurders die binnen het puntensysteem blijven
- Oplopend puntensysteem: Minder rigide grenzen, geleidelijke overgang
- Meer nieuwbouw door overheid: Publieke investeringen in middenhuur
- Combinatie huurregulering + subsidie: Huurders subsidie geven in plaats van huren reguleren
Conclusie
De Wet betaalbare huur is een schoolvoorbeeld van onbedoelde gevolgen in beleid. Het doel was nobel: huren betaalbaarder maken. Het resultaat is het tegenovergestelde: minder woningen beschikbaar, langere wachttijden, en een huurmarkt die letterlijk verdampt. Zonder aanvullend beleid dat verhuurders teruglokt en nieuwbouw stimuleert, zal de wet het woningprobleem verergeren in plaats van oplossen.
Bronnen: Rijksoverheid.nl, Woonbond.nl, CPB.nl