House hacking is een strategie uit de VS waarbij je een deel van je eigen woning verhuurt om je woonlasten te verlagen. In Nederland kan dit belastingvrij — dankzij de kamerverhuurvrijstelling.
Wat is House Hacking?
Het concept is simpel: je koopt een woning, woont er zelf, en verhuurt een deel aan anderen. De huurinkomsten dekken (deels) je hypotheek.
Vormen van house hacking in Nederland
- Hospitaverhuur: Verhuur van een kamer terwijl je zelf in de woning woont
- Woningdelen: Samen met een huisgenoot huren/kopen
- Airbnb-verhuur: Tijdelijke verhuur van (deel van) je woning
- Mantelzorgwoning: Aparte unit voor familie
De Kamerverhuurvrijstelling 2026
De belangrijkste fiscale tool voor house hacking in Nederland is de kamerverhuurvrijstelling:
Maximale belastingvrije huur
| Jaar | Maximale huurinkomsten (belastingvrij) |
|---|---|
| 2024 | €5.998 |
| 2025 | €6.324 |
| 2026 | ~€6.500 (geschat) |
Voorwaarden voor de vrijstelling
Je moet aan alle voorwaarden voldoen:
- Onderdeel van eigen woning: Geen zelfstandige woonruimte (geen eigen voordeur/keuken/toilet)
- Zelfde adres ingeschreven: Jij én de huurder staan bij de gemeente op hetzelfde adres
- Langdurige verhuur: Niet voor toeristen of kort verblijf
- Maxmum bedrag: Totale huurinkomsten blijven onder het plafond
Let op: Als je niet aan alle voorwaarden voldoet, vervalt de vrijstelling volledig — niet gedeeltelijk!
Fiscale Gevolgen Zonder Vrijstelling
Voldoe je niet aan de voorwaarden? Dan gebeurt dit:
| Aspect | Met vrijstelling | Zonder vrijstelling |
|---|---|---|
| Huurinkomsten | Onbelast | Belast in Box 3 |
| Woning | 100% Box 1 | Deels Box 1, deels Box 3 |
| Hypotheekrente | 100% aftrekbaar | Deels niet aftrekbaar |
| Eigenwoningforfait | Over hele woning | Deels |
Toestemming van je Hypotheekverstrekker
Cruciaal: Je hebt bijna altijd toestemming nodig van je bank!
Gevolgen zonder toestemming
- ⚠️ Bank kan de hypotheek direct opeisen
- ⚠️ Gedwongen verkoop mogelijk
- ⚠️ Verzekering kan dekking weigeren
Banken en hospitaverhuur
De meeste banken staan hospitaverhuur toe onder voorwaarden:
- Schriftelijke toestemming aanvragen
- Maximaal 1-2 kamers verhuren
- Je blijft zelf hoofdbewoner
NHG en verhuur
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) staat hospitaverhuur momenteel niet toe. Een wetswijziging wordt verwacht.
Rekenvoorbeeld House Hacking
Situatie: Daan koopt een woning van €350.000 met hypotheek van €1.400/maand.
Zonder kamerverhuur
- Hypotheek: €1.400
- VvE/Onderhoud: €150
- Totale woonlasten: €1.550/maand
Met 1 kamer verhuur (€500/maand)
- Hypotheek: €1.400
- VvE/Onderhoud: €150
- Huurinkomsten: -€500
- Netto woonlasten: €1.050/maand
Besparing: €500/maand = €6.000/jaar!
En omdat €6.000 onder de vrijstelling valt: belastingvrij.
Gemeentelijke Regels
Let ook op lokale regelgeving:
- Vergunning: Sommige gemeenten vereisen een kamerverhuurvergunning
- Maximum kamers: Vaak max 2-3 kamers per woning
- Bestemmingsplan: Check of kamerverhuur is toegestaan
Praktische Tips voor House Hacking
- Vraag eerst toestemming aan de bank — schriftelijk!
- Check gemeentelijke regels — bel de gemeente
- Maak een huurcontract — hospitaovereenkomst downloaden online
- Screen je huurders — vraag inkomensgegevens
- Informeer je verzekeraar — inboedel en opstal
- Houd bewijs bij — voor de Belastingdienst (inschrijving, contract, betalingen)
Airbnb vs Hospitaverhuur
| Aspect | Hospitaverhuur | Airbnb |
|---|---|---|
| Belasting | Vrijstelling mogelijk | 70% van inkomsten in Box 1 |
| Flexibiliteit | Langere contracten | Per nacht/weekend |
| Inkomen | Stabiel | Variabel (seizoen) |
| Gemeentetoestemming | Vaak niet nodig | Vaak vergunning + max dagen |